新公司（住商加盟店）暨綜合租賃業務
共同規劃討論報告書
對標存量經濟體，以前台高專開發流量引流後台代工，建構低管銷、風險隔離與合理對價的合資商模。
一、 結論先行 (BLUF)
本報告書旨在攜手愛窩集團（宜居不動產）、**喬居久住**、**合夥股東**及**未來潛在策略夥伴**，共同評估設立「住商加盟房仲店（新公司）」並實體進駐「宜居分公司」之合資商業模式。
核心戰略：定向新公司為「純高專業務為主」單位，後台依實際使用狀況合理分攤成本
我們將新公司定調為以買賣、一般宅租賃、社宅租賃開發為核心的「輕資產高專店」。新公司每月總營運成本經過住商南部加盟體系實務核算，精算為 NT$ 148,000 元（店租精省至 NT$ 55,000 元含稅，租牌規費 NT$ 8,000 元）。經核實宜居分公司與喬居之實務需求，導入**「模式 A (空間依實分攤)」**，新公司每月淨開銷將降至 **NT$ 137,750 元**。
純租賃成交路徑 (獨立達標方案 1)
全店每月穩定媒合 10 件常規一般宅（以岡山保守均租 1.8 萬，雙邊共收 1.5 個月仲介費計算）
一般租賃與社宅開發組合路徑 (獨立達標方案 2)
每月由新公司業務完成 6 件一般代租 (或喬居包租案一鍵轉介) + 11 件獨立的社會住宅案源開發，即可無痛達平衡點！
二、 商業第一性原理與市場對標
存量防禦基礎
買賣受政策景氣波動劇烈。本店體導入日本存量管理（Stock）思維，藉由前端開發一般宅與社宅後，拋回後台（宜居/喬居）代工，進而從中分配取得的「長尾代管費分潤」與「社宅長尾分潤」（設定常態性分潤佔營收 60% 以上），作為店面不虧錢的安全墊。新公司本身不編制物管客服，落實輕資產運營。
高專開發狼性
新公司不養龐大的內勤客服。經紀人專注開發（50/50扣稅對拆），後續物管與公家申報核銷全數委託後台專業團隊代工，實現「前台開單、後台加工」的極致高人效。
特許解耦降本
宜居分公司不登記經紀業，僅掛牌純租賃特許，免繳 25 萬營保金。業務簽約過水掛靠宜居總部即可。宜居用 18.6 萬開辦與雙品牌招牌資產，等價交換新公司相應原始股權。
三、 新公司的長效潛力與戰略願景 (Strategic Synergy)
本合作絕非僅是辦公空間的合租，而是透過愛窩母體、宜居社宅、與喬居包租三大存量巨頭，向新公司住商岡山店進行多維度的「流量反哺與特許經營」：
社宅五期政策自帶高吸引力（屋主合法節稅、補助修繕、代管免費用）。新公司業務能無痛獲得宜居防禦性高保障的社宅大特許招牌，作為與岡山當地傳統仲介品牌拉開差異化的「破局武器」。
岡山為螺絲帽及南部傳統製造業重鎮，廠工及外省技師、青年等藍領住宿剛需極大。喬居久住日常對接大量「大宗廠工宿舍安置與包租開發需求」，可直接對接給新公司進行整棟、整層租賃媒合，業績現成灌入。
兩大代管與包租巨頭每日在第一線經營，會接觸到大量屋主不願走社宅、只想走高租金一般住宅出租的委託。這些「溢出案源」會無痛移交予岡山住商，實現房源與客源的跨平台自循環。
打破傳統買賣與代租管的壁壘。培訓住商的高專業務全面掌握社宅與包租法規。業務能自開發、自招租、自簽約，多重服務佣金一條龍吃下，新公司也藉此沉澱極高店體利潤。
四、 雙方責任與義務 (Co-Founding Commitments)
為了確保合資商模具備實質推動力，宜居、喬居及新公司經營團隊必須建立「資源互哺、深度指導」的共創義務連結：
1. 共同招募高專業務
宜居與喬居利用其在包租代管業內的品牌影響力與人脈渠道，主導並協助新公司共同招募「高專業務經紀人」進駐岡山店，第一時間建立具備存量經營意識的狼性開發團隊。
2. 負責主業務開發教學
- • 宜居社宅教學： 派駐資深社宅講師，對新公司業務實施「社宅五期開發、成交、看房與法規介紹」的保姆式定期實務培訓。
- • 喬居包租/宿舍教學： 指導業務如何鎖定岡山工業區「整棟、大宗藍領廠工宿舍案」之痛點進行大戶開發，並傳授二房東議價與評估模型。
3. 岡山在地品牌共營
宜居 provide 分公司所產生的招牌加乘效益與文宣支持；新公司則利用住商買賣優勢及岡山高頻店面，進行在地聯合行銷（Joint Marketing），共同最大化岡山地區的市場佔有率。
五、 雙主體架構與開業成本共同盤點
為了在合資初期將投資負擔與維護成本降至最低，我們共同採取「特許法人解耦、證照過水掛靠」策略，直接免除分公司的經紀人牌照費與重複的公會營業保證金：
負責店面每日高頻營運、傳統買賣、一般宅純代租開發與線索引流。
- • 經紀業營業保證金 NT$ 250,000
- • 經紀人租牌與技師費 (年化分擔/月) NT$ 8,000
- • 住商加盟首期裝潢與硬體開辦 依實估算
負責社宅五期官方合約簽約、申報核銷、承接一般宅與社宅代管的長尾客服與修繕物管勞務。
- • 經紀業營業保證金 (免除) NT$ 0
- • 租賃業分公司營業保證金 (全聯會) NT$ 150,000
- • 雙品牌廣告外觀招牌製作費 (一次性) NT$ 30,000
- • 高雄市租賃同業公會分公司入會費 (一次性) NT$ 5,000
- • 高雄市租賃同業公會分公司常年會費 (每年) NT$ 6,000 / 年
- • 分公司設立登記政府規費 (一次性) NT$ 1,000
六、 綜合產品與多元分潤路由全景表
| 產品 / 業務分類 | 前端開發方 | 後端代工方 | 新公司對內與股東拆帳機制 |
|---|---|---|---|
| 1. 一般宅純代租 | 新公司（住商） | 新公司（住商） | 雙邊仲介費（1.5 個月）扣 5% 營業稅後，**業務 50% / 新公司店體 50%**。 |
| 2. 一般宅代租代管 | 新公司（住商） | 拋回宜居/喬居後台 | 首月媒合費扣稅後 **50/50 對拆**。每月代管費依照宜居/喬居設定拆帳分潤方式給新公司。 |
| 3. 社宅代租 / 包管 | 新公司（住商） | 宜居分公司 | 特許官方款由宜居分公司核銷。管理費依照宜居設定拆帳分潤方式給新公司。 |
| 4. 喬居包租案 | 新公司（住商） | 喬居久住 | 喬居保底一次性轉介費 1.5 個月租金。若向房東有談到服務費／仲介費（例如多收 0.5 個月，總佣收為 2 個月）一併列入總佣收，扣稅後業務分得 60% / 新公司店體 40% (岡山店拆帳 60% 給業務為基準)。 |
| 5. 買賣情境 1 (宜居/喬居案源反哺) |
宜居母公司/分公司 或 喬居久住 | 新公司（住商） | 40% 佣金歸宜居/喬居母體；新公司得 60%。新公司內部銷售業務分得 `60%份額 × 95%扣稅 × 50% = 28.5%`，其餘 31.5% 留存新公司。 |
| 6. 買賣情境 2 (新公司自產自銷) |
新公司（住商） | 新公司（住商) | 買賣服務費 100% 歸新公司. 開發與銷售業務各分得 `40%份額 × 95%扣稅 × 50% = 19%`（合計 38%）。協助的 20% 與未抽滿成數（共 62%）全數留存新公司店體。 |
新公司所開發到的社會住宅物件，若未來屋主欲轉為「買賣件」出售，該案源將優先指定派單回新公司（住商岡山店）執行。若因政策、規模或其他特殊情境導致新公司無法承接，則後續將由宜居總公司完成經紀出售。
宜居售出後，將依約設計跨店/跨主體拆帳分潤機制，合理提撥回流予「原始社宅開發專員」及「新公司大水庫」，徹底保障前端開發方的長效利益與資產全生命週期收益。
七、 兩大分攤模式對比 (動態試算)
每月固定營運成本自訂與精算
模式 A：後台依實體席位及行政工時合理分攤新公司損益平衡點試算
基於新設高專 50% 扣除 5% 營業稅後拆帳模型（新公司店體淨利留存 52.5% 計算），每月店體需收到的淨仲介服務費總業績目標：
(岡山保守抓 1.8 萬，收雙邊 1.5 月 = 2.7 萬) 約 10 件 / 月
(以 6 件一般代租為底 + 獨立社宅開發) 一般宅 6 件 + 獨立社宅開發 11 件 / 月
八、 社會住宅（五期高雄計畫）合資與高專拆帳明細估算 (V5.0 Rules)
依據高雄市社會住宅包租代管第 5 期計畫官方給付得標業者（宜居不動產總部）之服務補貼標準，為確保合資各方與業務利益的絕對嚴謹，建立以下拆帳分潤明細。
概念釐清：一筆社宅合約僅能二選一給付，此為合規之鐵律
- 包租件 (包租租約)：政府給付一次性**「開發費」**。後續給付每月「包管費」。
- 代管件 (租賃租約)：政府給付一次性**「媒合費」**。後續給付每月「代管費」。
| 計畫類型與身分 | 包租件：一次性「開發費」上限 | 代管件：一次性「媒合費」上限 | 新公司大水庫每月長尾服務費分潤 (16%) |
|---|---|---|---|
| 一般戶 (非 1/4 額度內) | NT$ 21,000 元 | NT$ 12,000 元 | 包租: $480/月 | 代管: $272/月 |
| 一般戶 (1/4 超額案件) | NT$ 21,000 元 | NT$ 11,000 元 (媒合補助打折) | 包租: $480/月 | 代管: $272/月 |
| 弱勢戶 (一、二類) | NT$ 24,000 元 | NT$ 16,000 元 | 包租: $640/月 | 代管: $384/月 |
💰 一次性補貼拆帳路由機制 (宜居總部 ➜ 高專業務，免扣5%營業稅)
社宅獎金發放為法定補貼款，實務上高專業務之社宅獎金免予扣除 5% 營業稅，以完整利潤重賞業務。
新公司大水庫的核心永續收益：每月長尾包管費／代管費 (分潤 16%)
新公司不參與一次性開辦費的抽成。新公司真正的存量防禦安全墊，來自於長尾代管管理費。 宜居總部提撥每月包管費或代管費的 16%（開發 8% + 成交 8%）永續撥付新公司大水庫。 當店面累積 100 戶代管，每月大水庫將自動沉澱 NT$ 30,000 ~ 50,000 元 永續被動公積，完全覆蓋新公司之固定管銷！
九、 高專業務轉型精神喊話與薪酬指引 (農夫播種思維與實戰版)
如何向現有高專老鳥進行觀念對齊，並用最接地氣、最容易理解的語言拆解全新導入的「租賃安全墊」機制，是新店開張的首要任務：
經營者「降維打擊」心態重塑話術
「各位兄弟，公司不是不讓你做買賣，我們是要幫你建一個『買賣案源自動流進來』的捕魚網！現在央行限貸令一波接一波，以前你打 100 通開發電話可能只有 2 個人理你。現在，岡山有大量的社會住宅跟包租代管剛需，這是屋主最願意開門的敲門磚。我們用租賃敲門，把屋主鎖在我們的水庫裡，兩年後他要賣房，他找不認識的房仲，還是找幫他穩穩收租、免服務費的你？」
「嫌租賃瑣碎？嫌社宅文件麻煩？別擔心！後台有最強的『宜居/喬居』中央廚房。你手拿住商招牌只要負責『握手成交、簽下委託』，後續合約簽署、核銷申報、客訴、修繕、抄電錶，全由宜居總部跟計畫部的物管師替你代工！你一樣是高專，但你背後有集團的重裝部隊在幫你擦屁股。」
🌱 從「林地獵人」轉型為「存量農夫」的長期收穫哲學
傳統買賣高專是「獵人」，不開單就餓肚子，成交一單就得尋找下個獵物。做社宅和代租，我們要給業務灌輸「農夫耕耘播種」的戰略思維：
💡 高效獎金分潤：大膽讓利，無痛秒結
80% 極致分潤 (一條龍專員)
高雄五期社宅非1/4戶一次性開發與媒合費補助（保守均值約 $12,000 元）。扣稅後大膽給予一條龍開發高專 80% 分潤！
每件實拿：NT$ 9,120 元！
50/50 一條龍拆帳
岡山均租 $18,000 元，雙邊共收取 1.5 個月服務費 $27,000 元。扣除 5% 營業稅後，與店體 50/50 對拆。
每件實拿：NT$ 12,825 元！
50% 精算拆帳
若為公司案源反哺帶看，或業務僅承接單邊（0.75個月仲介費）。扣除 5% 營業稅後與店體對拆。
每件實拿：NT$ 6,412 元！
許多高專會拿社宅一條龍的 $9,120 與一般宅一條龍的 $12,825 相比，嫌社宅少。但這是盲點！
第一，開發難度低 3 倍：社宅是政府政策，屋主零服務費、房客免仲介費，還送每年 $10,000 元修繕補助，開發成交難度比一般宅低了數倍。
第二，零售後客服，成交即結案：一般代租成交後，若房東委託代管，其後續屋況客訴、設備修繕與日常溝通全由後台物管團隊承接（業務不負責後續代管，僅拿取前端開發或轉介費）。社宅更是如此，簽約成交、政府撥款撥下，你直接拿走獎金。後續核銷、催租抄表等客訴修繕 100% 由後勤代工，業務一成交等同於「現領現賺、立即結案」！
第三，執業考核與職責區分 (核心門檻)：
社宅與一般代租業務在實務上皆嚴格區分**「純開發案源」**與**「專業媒合簽約」**兩階段。
• 純開發引薦 (拆帳50%)：業務若僅負責引薦有社宅需求屋主，而未執行帶看及文件核銷手續，此時由店內考核合格專員協助成交，開發高專可分得 50% 獎金（非1/4戶實拿 **NT$ 5,700**，免扣除 5% 營業稅），這已比原宜居20%開發比率大幅提升，極具開發引流與防止業務外流的防禦效果！
• 專業媒合簽約 (一條龍80%)：社宅申報與審件流程繁瑣。業務若要執行看房、資格審件與簽約等專業裝修或社宅媒合步驟，**必須經過宜居總部的專業培訓並考核合格方可執行**。唯有一條龍包辦「開發＋看房帶看＋簽約」之合格專員，方可享有 80% 的高額分潤（實拿 **NT$ 9,120**）。一般宅及買賣也有相同的證照與能力資格考核機制。
📊 岡山三大高專業務「收入與存量堆疊模擬」
【純租賃/社宅開發快手】
不背買賣壓力，專攻無痛社宅開單。
- • 開發 6 件社宅：$54,720 元
- • 一般代租 2 件：$25,650 元
- 💰 單月實拿：NT$ 80,370 元
【租售雙修全能戰將】
社宅基本生活費打底，穩健經營買賣大單。
- • 開發 3 件社宅：$27,360 元
- • 中古屋成交半件(一條龍)：$57,000 元 (精算依據：岡山中古大樓均價 750 萬，雙邊 4% 總佣金共 30 萬。自產自銷高專享 80% 業績基數 = 24 萬；公司固定留存 20% 協助費作店務公積。高專與公司 50/50 對拆，扣除 5% 營業稅後，單件實拿 = 24 萬 × 95% × 50% = 11.4 萬。高專老鳥平均 2 個月成交 1 件，單月攤提半件為 $57,000 元，財務估算極其嚴謹。)
- 💰 單月實拿：NT$ 84,360 元
【資產活化老鳥業務】
專屬收割宜居/喬居反哺之老屋主買賣件。
- • 開發 2 件社宅：$18,240 元
- • 反哺買賣(銷售方半件)：$57,000 元
- 💰 單月實拿：NT$ 75,240 元
十、 股權與經營分潤權之結構性解耦 (Equity vs. Profit Share)
為了保持新公司（住商岡山店）資本結構的乾淨健全，同時提供第一線店長/經營者最強悍的實質激勵，我們共同提倡將「原始資本股權」與「經營利潤分潤權」進行完全物理隔離：
1. 原始資本股權純化
核心出資股權（股東決策權與公司所有權）由創始法人股東（愛窩控股、喬居久住及首期加盟出資店東）按實出資比例持有，決策權與投票權完全集中，確保公司底層戰略不被輕易撼動。
2. 經營店長分潤權激勵
針對岡山店長/專業經理人，不給予原始登記股權，以防止未來經理人因營運異動而產生股權訴訟爭議。取而代之的是，直接在合約中約定高比例的**「營運淨現金流分潤（例如：每月扣除營運成本後淨利的 10%~15% 作為店長分潤）」**。
3. 招募岡山關鍵戰略股東
為加速新店體在岡山地方市場的深耕，我們應預留部分股權/分潤份額，積極尋找能帶來岡山在地空置房源、土地重劃案源、裝修工班合作關係的**「關鍵岡山地方店東或戰略股東」**加入，共同做大岡山市場。
十一、 風險評估與止損對策 (Risk Mitigation)
任何商業行為皆有其不確定性。本著「風險與驗證」的稽核視角，為新公司設立清晰的虧損分攤對策與硬性止損邊界，是保障全體創始股東資金安全的最重要防線：
新公司經營虧損對策
- 第一階段（連續 2 個月虧損）： 立即啟動「固定管銷緊縮對策」，秘書人力工時彈性微調，暫停所有非常規行銷投放，水電與共用公積金全面轉入節能模式。
- 第二階段（連續 3 個月以上虧損）： 召開股東臨時會，由宜居母公司及喬居共同啟動「緊急房源回流補貼」，主動向新公司高專團隊移交更多楠梓/湖內一般代管案源，用長尾快速現金流進行店體止血。
硬性止損與退出機制 (Exit Threshold)
- 自動解算清算線： 若新公司岡山店**連續 6 個月實收仲介與代管業績低於 NT$ 100,000 元**，或**合資累計虧損達到實收資本額之 30%** (例如資本額 100 萬，累積虧損達 30 萬時)，自動觸發止損終止條款。
- 實資產無痛回流機制： 觸發止損退出後，由合夥股東共同清算。宜居高雄分公司撤點，押在全聯會的 **NT$ 150,000 元營業保證金實質資產完整無痛退回宜居母公司**；新公司繳交的仲介公會保證金也按比例退還。此條款能確保最核心的沉沒成本資產不致隨店務虧損損耗，提供安全防線。
十二、 岡山店設立與特許登記優先級任務清單 (Roadmap)
由於各方已初步談定接下岡山店，各主體需緊密配合，按照以下**公司法規定與實務優先級順序**推進新公司設立、宜居分租設點與高專訓練等關鍵任務：
第一優先級：合規查名、股權確認、籌備處與定約 (第 1-2 週)
- 確認股權與出資對價（第1-3天）：股東召開發起會議，確認出資比例。
- 公司名稱與所營預查（第2-3天）：依《公司法》規定向主管機關申請公司設立查名及房仲租賃所營事業預查。
- 設立籌備處與驗資（第4-5天）：開設「新公司籌備處」銀行專戶，存入股東開辦資本額，委託會計師辦理驗資簽證。
- 岡山店店面公證租約簽訂（第2週）：由新公司籌備處代表與岡山店面屋主簽訂正式租約。合約中明文載明「承租人（新公司）得將部分店面或空間轉租、分租予宜居分公司以辦理社會住宅特許業務」，創造極大經營與防禦彈性。
- 公司正式設立登記（第2週）：完成新合資公司法人設立登記，取得法人統編與發票章。
- 另簽住商加盟契約（第2週）：新公司正式與住商不動產總部簽訂「新加盟契約」，而非舊合約轉讓。
- 簽署兩份獨立合作分潤協議（第2週）：簽署「宜居 vs 新公司」與「喬居久住 vs 新公司」之獨立**「專案合作分潤協議書」**（而非三方契約），明定代管 16% 與包租保底 1.5 月外加溢額 50/50 對拆。
- 發佈社宅高專激勵與拆帳公告（第2週）：發佈正式公告，宣示 80% 大額獎金與免扣5%營業稅之重賞，穩定留任軍心。
第二優先級：分租設點、秘書教接、實體交店與雙招牌工程 (第 3-4 週)
- 實體店點分租定約：新公司與宜居分公司簽訂「空間空間轉租分租契約」，由宜居分公司合法設址於岡山店內。
- 秘書沿用與投保勞僱契約分工：沿用原店務秘書，由新公司單一主體為秘書投保與勞退提撥，薪資與健保費則由新公司、宜居、喬居依工時比例分攤，防範多重投保爭議。
- 掛上「喬居久住 × 宜居社會住宅」廣告招牌：招牌工程費用由喬居久住與宜居共同支付並分攤，不列入新公司店面營運成本開銷。
- 水電管銷雜支之每季請款對齊：不採前期盲目公積池，改由新公司每季或每次收到帳單後，再依實向宜居/喬居久住請款。
- 業務過水掛靠面談與契約換簽：重新與高專業務換簽契約，將**營業員證照掛靠至宜居總部**，**租賃住宅管理人員證照掛靠至宜居分公司**。
第三優先級：4小時密集社宅特訓、防呆優化與考核 (第 5 週)
- 4小時密集社宅特訓：著重在前端開發技巧 ＋ 成交關鍵文件 ＋ 帶看房客資格對齊標準。訓練完立刻投入實戰，「實戰帶問題回來，邊做邊協助」。
- 宜居總部核銷防呆機制建立：宜居總部儘快優化申報系統及檢核表，透過系統與文件的「防呆程序 (Error-proofing)」來協助業務降低錯誤率及學習門檻。
- 內部資格檢定與實務考核：舉辦考核，劃分 50% 開發與 80% 一條龍專業媒合權限。
- 後端簽約與核銷人員銜接定位：安排好宜居總部核銷與審約專業人員現場/線上銜接機制，業務專注前端「開發與帶看」，後續複雜的出租簽約與官方核銷申報由宜居後台人員無縫對接辦理。
第四優先級：母公司房東售屋資源信心的曝光宣傳、實戰與計帳 (第 6 週起~)
- 老房東售屋資源信心的曝光宣傳：宜居及喬居主動展示誠意，對兩大品牌目前在大高雄及岡山周邊（楠梓、橋頭、路竹、湖內）現有數百位代管/包租之房東大戶，進行買賣服務曝光（發送簡訊、岡山店開跑通知、管理月帳單加註廣告），宣示集團正式切入買賣市場，給高專經紀人強大現成案源水庫與爆棚信心！
- 岡山工業區包租與大宗案源開發：高專全面推進，一般代租與喬居透天/宿舍包租案源開單。
- 每月/每季會計核算與撥付：每月申報社宅撥款，啟動每月 16% 長尾被動收益與每季水電依實帳單請款核銷。
十三、 核心開放式討論與待議項目 (十一大探討焦點)
為了讓接下來與喬居久住和店東團隊的正式合作會議能迅速取得共識，以下羅列本企劃最核心的十一項待議議題，請點擊下方摺疊卡片展開深入研討：
是否同意不裝設獨立分電錶，而是採用「每季或每次收到帳單後實支實付」的財務對帳方式？
• 宜居分公司分攤 15% 的實務依據：
實務依據為大招牌行銷加分與岡山洽談/簽約空間使用效益。宜居在楠梓與湖內已有辦公室，岡山店僅為低頻「對保與簽約點」。然而因外牆掛上雙品牌招牌具行銷推廣效益，且提供岡山對保簽約空間使用效益，因此分攤 15% 空間與水電管銷請款最為合理乾淨。
• 喬居分攤的負擔討論：
初期因喬居在岡山據點的使用席位與秘書協同規劃尚未明確，為避免談判阻礙，初期分攤暫設為 0% 待議。未來若喬居業務常態進駐岡山實體辦公，建議比照其空間佔用率分攤 5% 至 10%（約 500 至 1,000 元）併入請款分攤，以達公平防偽原則。
宜居分公司設立成本約 $18.6$ 萬元（保證金 15 萬 + 雙品牌招牌 3 萬 + 公會會費規費 6,000 元）由宜居 100% 自行負擔。這筆費用等價併入新公司每月利潤拆帳占比，與原始資本股權完全解耦分離，以此保持底層合資股權簡單健全。
喬居承接新公司的包租案件，保底支付 1.5 個月服務租金。若與房東有談到服務費／仲介費（例如多收 0.5 個月，總佣收為 2 個月）一併列入總佣收，扣稅後業務分得 60% / 新公司店體 40% (岡山店拆帳 60% 給業務為基準)。這是能爆發性地激勵業務將大宗包租案源源不斷引流進來的關鍵。
當新公司留存每月社宅與一般宅的長尾管理服務費後，應撥付多少比例給實際出人、出車執行客訴、修繕的物管團隊（宜居/喬居）？
如何在「穩住新公司店租、秘書等固定開銷」與「回饋代工後台之實質勞動成本」之間取得黃金平衡點？（例如代管費採 3:7 營運拆分：店體留存 30%，代工後勤提撥 70%）。
沿用舊店務秘書，其勞健保、提撥與僱傭合約之簽署如何最合規分工？
建議由新公司作為秘書投保之單一合法主體，簽定勞動合同。而宜居總部（分攤 5% 的社宅資料預檢庶務費、未來隨著秘書成熟多處理行政則提高至 20%~25%）及喬居久住（喬居亦可使用新公司行政秘書協助處理其包租件之「房客諮詢預登、美化工程派單登記」等庶務登記，並分攤 10% 秘書底薪費用，約每月 4,000 元）納入評估討論，完全避免多重投保爭議。
完成「喬居久住 × 宜居社會住宅」廣告招牌工程。**此招牌工程費用由喬居久住及宜居共同支付並分攤**（不列入新公司店面開銷），時程與店東對齊掛吊位置。
業務之能力關乎商模成敗。需擬定共同篩選考核機制（如：具備 2 年以上不動產開發經驗、認同存量管理經營），並制定三方（住商、宜居、喬居）共同面試流程。
不採複雜的三方契約，而是宜居與新公司簽、喬居與新公司各別簽。「宜居不動產 vs 新公司合作分潤協議書」與「喬居久住 vs 新公司合作協議書」中，代租與長尾分潤比例明明確實定約，保障各合資方帳務物理隔離。
社宅特訓縮短為「4小時密集特訓」，著重前端開發、成交關鍵文件與對保帶看資格標準。業務開單後，後續申報出租簽約需由宜居總部計畫部後端核銷人員現場/線上銜接，以釋放前台高專戰力。同時，宜居總部承諾儘快優化系統及文件流程，透過「防呆程序 (Error-proofing)」來協助業務大幅降低錯誤率與學習門檻。
若累計虧損達止損警戒線（NT$ 30 萬）觸發清算，由合資股東共同辦理分公司註銷，押在租賃全聯會的 15 萬、與經紀公會的 25 萬營保金，必須依原出資法人原路退回，確保不致損耗。
宜居與喬居主動向其大高雄及岡山周邊（楠梓、橋頭、路竹、湖內）現有既有代管/包租房東進行買賣曝光（如岡山店買賣服務開跑簡訊、EDM與月帳單備註廣告），除了能引流高淨值賣屋資源，是否也利於吸引能帶來岡山空置房源與土地案源的地方裝修工程業者、代銷商等「地方關鍵戰略店東」認股入股？